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  11月8日,楼市调控一向从严的北京突发新政,台湖、马驹桥两地商品住房不再实施通州“双限”政策,执行北京经济技术开发区商品住房政策有关规定:京籍家庭可拥有两套住房,非京籍家庭连续5年社保或纳税可拥有一套住房。

  新政出台后,一批此前不满足通州限购条件的购房者,重新拥有了购房资格;还有此前已挂牌售出房源的业主,看到新政后悔“卖早了”。一位负责马驹桥商圈的房产中介表示,新政效果如何还要持续观察,部分二手房业主大概率会调价。

  业内人士看来,不再执行通州“最严限购令”后,这两个区域的楼市活跃度有望提升,购房需求或将有效释放。不过,该政策并不能视作通州、乃至北京市限购政策放开的信号,引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整。

  在过去的十月份,北京整体市场热度回升,新建商品住宅成交环比上升14.22%,同比上升27.79%,单月成交创一年内月度成交高峰;不过,二手房市场挂牌量正不断提升,买方观望情绪较重,后续市场有望止降上行。

  限购政策微幅松动

  在北京各大行政区中,通州区一直是“特立独行”的存在,楼市调控曾逆势收紧。

  早在2015年,通州将建设城市副中心的消息开始流传,区域内房地产市场便瞬间沸腾,新房成交量持续增长,大有炒作势头。当时,北京楼市新政还未出台,通州已在当年开启“双限购”,2016年5月又对商务型公寓、商办进行限制。

  2016年四季度开始,北京逐步收紧楼市调控,诸多政策同样适用于通州。由此,要想在通州买房,除了符合北京的限购政策外,有一套房的京籍家庭还需3年以上通州户籍或在通州缴纳社保或纳税;非京籍家庭除满连续5年社保或纳税外,还需3年内在通州缴纳社保或纳税,这一度被称为“史上最严限购”。

  彼时新政之下,通州楼市瞬间降温。中原地产研报显示,新政前一年(2014.9-2015.8),通州区新建商品住宅累计成交7361套,月均成交613套;落地一年(2015.9-2016.8)累计成交3842套,月均成交320套,较之前下跌48%,同期全市降幅仅4%。

  到2021年,通州楼市成交量达到7年来的最高峰,但仍未超5000套。诸葛找房数据研究中心最新数据则显示,今年10月份,通州区新房成交套数321套,环比下降了20.54%。低温的楼市和土拍市场之下,关于通州放开限购的消息曾数次传出。

  本次新政涉及的台湖、马驹桥地区,此前已划归北京经开区管理,但购房政策一直执行通州的“双限”政策。新政执行后,部分购房者可就此拿到“房票”。

  诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄表示,新政对该区域的购房者来说,是重大利好,一批此前不满足通州限购条件的购房者,重新拥有了购房资格,对提升区域市场活跃度有积极意义,对整个亦庄区域的楼市竞争格局也会产生一定影响,同时间接促进人才引进和产业升级,利好亦庄经开区。

  根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,2022年1-10月台湖、马驹桥地区商品住宅成交1139套,成交面积10.78万平方米,成交均价46097元/平方米。

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  中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静也表示,此次政策调整,是伴随着城市规划和管理的范围调整,住房政策亦在向管理主体的政策上转移;政策放松后,能优化和改善经开区住房供需关系,更好地促进“职住平衡”,符合北京市政策导向。

  新政发布后,马驹桥一位房产中介告诉记者,限购松动后来咨询购房的人增多了,不过目前观望的居多,暂时不能判断对市场走势的影响。而那些早已把手中房源卖出的业主,有的则后悔莫及,认为新政之下至少可提高一些挂牌价。

  对整个北京楼市影响有限

  值得注意的是,上述新政对区域内购房者影响较大,对整个通州及北京楼市影响较为有限。

  陈霄认为,该通知并不能视作通州乃至北京市限购政策放开的信号,引起这两个区域购房政策变动的根源是行政区划调整。早在今年4月份,通州马驹桥、台湖部分单位社保业务就划转至北京经开区管理,本次将购房政策也统一为经开区标准正是行政管理合规性、便捷性、统一性的重要步骤。

  陈文静认为,2022年以来,北京楼市政策整体保持稳定,8月北京选取三个试点项目对老年家庭放松限贷等,9月试行存量房交易“连环单”业务并行办理,政策优化调整更多以微调为主。此前北京提出将“研究对多孩家庭、职住平衡购房等合理住房需求的支持措施”,后续住房政策仍有微调空间,但或仍侧重特定人群。

  在过去的十月份,北京楼市新房市场走暖,呈现“量跌价涨”的局面。

  据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,10月北京新建商品住宅成交8552套,环比上升14.22%,同比上升27.79%。2022年1-10月,北京新建商品住宅累计成交57143套,较2021年1-10月下降25.22%,预计11月北京新房仍有上升空间。

  今年以来,北京楼市诞生了3个“百亿楼盘”,截至10月31日,北京城建天坛府签约116.1亿元,学府壹号院签约114.19亿元,中建壹品·学府公馆签约109.12亿元。

  克而瑞认为,北京楼市受疫情及经济大环境影响,成交表现不及去年同期,远郊区域项目成交较冷清,但核心区域不乏流量红盘。随着政策层面持续释放积极信号,购房者信心将逐步重塑,未来北京房地产市场将缓慢修复,但买卖双方之间的价格博弈或将加剧。

  二手房市场表现则较为曲折。诸葛找房方面表示,今年6月份起,北京二手房市场持续维持较高的活跃度,进入10月份,市场活跃度稍有下降,成交规模止升转降,当月二手住宅成交11209套,环比下降20.85%;同比上升10.41%。

  与此同时,北京在手二手房源规模仍在持续升高,机构数据显示挂牌量已连续6个月维持在超15万套的水平,10月又环比增加0.2%。麦田房产认为,10月北京二手房在售房源量仍在升高,买方仍存在一定的观望情绪,卖家来调价价压力依然存在。

  不过,随着全国范围内“卖一买一”政策逐步深入,北京二手房成交有望止降。对后续二手房市场走势,麦田房产方面认为,北京楼市逐步向暖的态势已经铸就,11月北京二手房市场的需求会进一步释放,预计网签量将比10月份有所提升。

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